Bestimmt der Kreditvertrag zur Immobilienfinanzierung, dass im Falle der vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen ist, ist diese Klausel nichtig, wenn die vereinbarte Sondertilgung bei der Berechnung außer Acht gelassen wird. (siehe BGH, Urteil vom 19.01.2016 - XI ZR 388/14)
Zum Sachverhalt: Klage des Verbrauchervereins
Ein Verbraucherschutzverein klagte gegen eine Sparkasse, um die Unwirksamkeit einer von ihr verwendeten Klausel in Immobilienkrediten feststellen zu lassen. Durch die Klausel wurde die beklagte Bank nämlich regeln, dass im Falle der vorzeitigen Ablösung des Hauskredites eine vereinbarte Sondertilgung zu ungunsten des Darlehennehmers nicht berücktsichtigt wird. Dies führt im Ergebnis dazu, dass die Vorfälligkeitsentschädigung höher ausfällt.
Nachdem das erstinstanzliche LG Aurich die Klage abgewiesen hat, wurde die beklagte Sparkasse seitens des OLG Oldenburg in der zweiten Instanz verurteilt, die Klausel nicht mehr verwenden zu dürfen. Dieses Urteil wurde nun von dem BGH bestätigt.
Was ist unter "Vorfälligkeitsentschädigung" zu verstehen?
Wird das Darlehen durch den Kreditnehmer vorzeitig zurückgezahlt, dann entsteht der Bank ein Schaden; schließlich bedeutet eine längere Vertragslaufzeit ja auch die Möglichkeit, länger Zinsen an dem Darlehen zu verdienen. Diese Schadensposition wird auch Refinanzierungsschaden oder Margenschaden genannt. Um diese Schadenspostion auszugleichen steht der Bank bei vorzeitiger Ablösung des Darlehens das Recht zu, von dem Kreditnehmer einen Ausgleich, welcher Vorfälligkeitsentschädigung genannt wird, zu erhalten (siehe § 490 Abs.2 BGB).
Was meint "Sondertilgung" im Zusammenhang mit einem Immobiliendarlehen?
Auf der anderen Seite räumen viele Banken in Krediten zur Finanzierung eines Hauses oder einer sonstigen Immobilie dem Kreditnehmer das Recht ein, jährlich einen gewissen Betrag zu zahlen, um die Kreditsumme außerordentlich zu tilgen. Die Sondertilgung macht jährlich bis zu 3 %, 5 % oder gar 10 % der ursprünglichen Darlehenssumme aus. Sie führt dazu, dass der Nettodarlehensbetrag sich reduziert mit der Folge, dass die Zinszahlung sich verringert.
Klausel unzulässig: "Zukünftige Sondertilgungsrechte werden im Rahmen vorzeitiger Darlehensvollrückzahlung bei der Berechnung von Vorfälligkeitszinsen nicht berücksichtigt."
Der BGH entschied nun, dass die vorbezeichnete Vertragsklausel eine Allgemeine Geschäftbediungung sei und als solche den Kreditnehmer unangemessen beachteiligt und deswegen insgesamt unwirksam ist (siehe § 307 BGB):
Berücksichtigt die Bank die Sondertilgung nicht, ist keine Vorfälligkeitsentschädigung beim vorzeitigen Ablösen des Kredites zu zahlen!
Die Vorfälligkeitsentschädigung richtet sich nämlich prozentual nach der zum Zeitpunkt der Rückzahlung fälligen Kreditsumme und der Restlaufzeit des Kredits. Hätte der Kreditnehmer aber bis zum Vertragsende von seinem Sondertilgungsrecht Gebrauch gemacht, dann hätte die Bank am Ende weniger Zinsen eingenommen als dass sie durch die Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellt. Hierin liegt die unangemessene Benachteiligung des Darlehennehmers.
Der BGH formuliert diesen Rechtsgedanken wie folgt:
"Mit ihr sei aber eine unangemessene Benachteiligung der Darlehensnehmer im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB verbunden, weil sie von allgemein anerkannten Grundsätzen der Schadensberechnung abweiche. Nach der streitigen Regelung erhalte der Darlehensgeber im Wege der Vorfälligkeitsentschädigung mehr, als ihm nach seiner vertraglichen Zinserwartung zustehe. Die Klausel verstoße daher gegen das schadensersatzrechtliche Bereicherungsverbot, wonach der Anspruchsberechtigte nicht mehr erlangen dürfe als er bei ordnungsgemäßer Vertragsbeendigung bekommen hätte."
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Christoph Bendick (Mittwoch, 18 Mai 2016 13:20)
Sehr geehrte Damen und Herren,
gem. Ziffer 3 - Besondere Vereinbarungen unseres Darlehensvertrages können - ab 1.1.2012 Sondertilgungen in Höhe von 5% = 16.000,—€ p.a. geleistet werden. Ein Ausschluss der Übertragung der nicht ausgenutzten ausserplanmäßigen Tilgung auf die nächste Tilgungsperiode wurde explizit nicht vereinbart und ist damit nicht ausgeschlossen.
Demzufolge muss für die Ermittlung der Vorfälligkeitszinsen der volle Betrag in Höhe von 5 x 16.000,— €, also 86.000 € zinsfrei zum Ansatz gebracht werden.Wir wollen nun das Darlehen in Höhe von 320.000,-- € ablösen, haben keine Sondertilgungen geleistet.
Die Sparkasse Worms erkennt zwar die Sondertilgung für 2016 an, nicht aber für die Vorjahre.
Haben wir eine Chance die Vorfälligkeitszinsen um die theoretische Sondertilgung für die Jahre 2012- 2015, zu reduzieren?
Mit freundlichen Grüßen
Bendick
Antwort zu #1 (Mittwoch, 18 Mai 2016 14:48)
Sehr geehrter Herr Bendick,
nach Ihrem Vorbringen bestehen in der Tat sehr gute Möglichkeiten, dass Sie einen Anspruch darauf haben, dass die Sondertilgungsmöglichkeiten aus den Jahren 2012-2015 bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung zu beachten sind. Hierdurch reduziert sich nämlich die Vorfälligkeitsentschädigung und Sie müssen weniger zahlen.
Allerdings sollte sehr genau geprüft werden, ob "ungenutzte" Sondertilgungen verfallen oder aber übertragen werden dürfen. Wie Sie selbst erkennen, ist dies der entscheidende Punkt. Ohne Einsichtnahme in den Vertrag kann eine Prüfung nicht veranlasst werden. Nur weil etwas nicht ausgeschlossen wurde, heisst es nicht, dass es vereinbart wurde.
Tipp: Lassen Sie Ihr Darlehen auch auf Widerruflichkeit wegen einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung prüfen. Noch ist es Ihnen möglich, das Darlehen "fristgemäß" zu widerrufen.
Weiterführende Informationen zu diesem Thema finden Sie hier: http://www.recht.help/informationen/bankrecht-und-kreditrecht/widerruf-von-kreditvertraegen/
Sollte Ihr Darlehen in der Tat widerrufen werden können, dann führt dies dazu, dass Sie u.a. keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen müssen. Gerade Sparkassen verwendeten in der Vergangenheit oftmals falsche Widerrufsbelehrungen.
Beachten Sie auch: Die Sparkasse Worms muss auf alle Sondertilgungen ab 2016 berücksichtigen. Sie schrieben, dass die nur die Sondertilgung für 2016 anerkennen. Auch müssen aber Sondertilgungen für 2017, 2018, etc. in die Berechnung einfließen, schließlich hätten Sie diese ja bis zum Auslaufen des Kredites ja "nutzen" können.
Ich hoffe, Ihnen ein wenig geholfen zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Sven Nelke
Rechtsanwalt
Arthur Baitinger (Dienstag, 31 Dezember 2019 12:18)
Sehr geehrter Herr Nelke,
aus Ihrem Artikel und der zitierten Rechtsprechung des BGH ist die Vorfälligkeitsentschädigung als Schadensersatz zu verstehen, also nach Schadensersatzgrundsätzen zu berechnen ist.
In unserem Fall haben wir eine Vorfälligkeitsentschädigung auf einen Kreditbetrag von 104.000.-€ zahlen müssen, obwohl die Käufer für den Kaufpreis und geplante Umbauten einen Kredit über 234.000.-€ bei der gleichen Bank aufgenommen haben. Insoweit ist der Bank also kein Schaden im Sinne des Schadensersatzrechtes entstanden, im Gegenteil, sie hat einen erheblichen Vorteil über den „Ersatzkreditnehmer“ realisieren können.
Gleichwohl besteht die DSL Bank darauf, das ihr die „Vorfälligkeitsentschädigung“ zusteht. Ist das in Ordnung?
Mit freundlichen Grüßen
Arthur Baitinger
Antwort zu #3 (Donnerstag, 02 Januar 2020 13:01)
Sehr geehrter Herr Baitinger,
ich fürchte, dass die DSL Bank den für sie günstigsten Weg wählte und einen neuen Kredit vergab. Durch die Ablösung des alten Kredit ist dann auch für Sie die Vorfälligkeitsentschädigung entstanden. Leider kann ich Ihnen nicht wirklich ratsam antworten, da ich weder den Notarvertrag, noch die Bankunterlagen gesichtet habe.
TIPP: Nicht selten berechnen Banken die Vorfälligkeitsentschädigung richtig, weil Sie die Sondertilgung außen vor lassen. Das sollten Sie einmal gegenrechnen. Vielleicht lassen sich ein paar tausend € sparen.
Mit freundlichen Grüßen
Sven Nelke
Rechtsanwalt